9 апреля 2020

 

Пандемия коронавирусной пневмонии грозит ритейлерам и собственникам коммерческой недвижимости волной коммерческих споров и банкротств.

Уже с середины марта 2020, на волне массовой истерии по поводу распространения COVID-19, пропагандируемой СМИ, все крупные ТЦ ощутили падение посещаемости. А рекордное снижение цены на нефть вкупе со снижением курса рубля и остановкой производств на фабриках Китая, пошатнули уверенность в светлом будущем руководителей розничных сетей, которые начали выступать к арендодателям с предложениями о снижении аренды.

 

Ситуация усугубилась с приостановлением работы объектов розничной торговли, когда арендодателей буквально завалили и продолжают заваливать письмами о Приостановке арендной платы и ее снижении после отмены режима. 

Чтобы Вам было легче принять грамотное решение по поводу внесения вынужденных корректировок в коммерческие взаимоотношения со своими арендаторами, мы предлагаем Вам воспользоваться нашим опытом. 

 

Для наглядности мы проанализировали все письма от арендаторов, которые поступили к нам на управляемых TOP Broker объектах коммерческой недвижимости с момента введения режима изоляции. В анализе было использовано 85 писем от Арендаторов, объекты которых располагаются в равной степени как в торговых центрах, так и street retail Волгограда из разных сфер: розничная торговля непродовольственными товарами (70 %), сфера услуг (20%), банки (7%), прочее (3%).  

 

Как видите, большинство арендаторов требуют полного исключения арендной платы и эксплуатационных расходов на период временной приостановки магазина со ссылкой на форс-мажор и обстоятельства непреодолимой силы, но требования их неправомерны. Ведь с юридической точки зрения причин для этого нет, так как:

 

в соответствии с положениями пункта 3 статьи 401 ГК РФ «лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы», то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств; к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов арендаторов, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у арендатора необходимых денежных средств; в рамках действующего договора аренды арендатор должен доказать невозможность внесения арендной платы вследствие обстоятельств непреодолимой силы, что не сделано;

наступление обстоятельств непреодолимой силы не является основанием для полного или частичного освобождения от исполнения обязательств, статья 401 ГК РФ предусматривает лишь возможность освобождения от ответственности при определенных условиях;

как свидетельствует многочисленная судебная практика, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования арендованного имущества по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору; применительно к положениям статьи 309 ГК РФ арендатор обязан исполнять надлежащим образом принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды, в том числе по своевременному внесению арендных платежей;

все торговые центры продолжают работать в ограниченном режиме, обеспечен доступ посетителей, персонал арендаторов имеет доступ в помещения; ТЦ проводят все необходимые мероприятия, обеспечивающие жизнеспособность всех систем коммуникаций, таких как: освещение, водоснабжение, отопление, вентиляция, пожарная безопасность; проводятся на регулярной основе санитарная обработка мест общего пользования и охрана объекта, в том числе и физическая охрана закрытых помещений и товара;

фактически услуги аренды помещения продолжают оказываться.

 

Несмотря на это, мы считаем, что в данном случае конечно необходимо идти на встречу своим арендаторам, основываясь на принципах взаимовыгодного сотрудничества и принимать решения о пересмотре коммерческих условий только исходя из реального финансового положения ваших партнеров.

 

Мы в своей работе используем следующий алгоритм рассмотрения входящих писем о скидках:

1. Запрашиваем ежемесячные данные по товарообороту арендатора за 2019-2020 г. (включая период запрашиваемого пересмотра условий);

2. Уточняем у директоров по развитию арендаторов реальное положение дел в компании, планы компании при развитии негативных сценариев относительно данного магазина;

3. Проводим аналитику отрасли арендатора (попал ли партнер под закрытие в связи с введением режима, какова динамика падения продаж по отрасли, был закрыт полностью или осуществлял торговлю онлайн);

4. Проводим OCR анализ, прогноз товарооборота арендатора;

5. Проводим анализ категории арендатора: международная, федеральная сеть, франчази или старт-ап; 

6. Для объектов расположенных в ТЦ предлагаем на время простоя максимально возможную для Арендодателя снижение Базовой части арендной платы или ее замену на % от ТО (исходя из кредитной нагрузки Арендодателя и его постоянных расходов на обслуживание объекта коммерческой недвижимости), при этом OPEX (эксплуатационные расходы) и коммунальные платежи в полном объеме;

7. Для арендаторов street retail которые были полностью закрыты из-за режима самоизоляции, рекомендуем после проведения детального анализа их бизнеса либо предоставить максимальную скидку (60-70%) от базовой арендной платы, либо полностью отменить ее, но только в том случае, если вы уверены, что Арендатор не свернет бизнес в ближайшее время;

8. Предоставляем новые коммерческие условия помесячно, постоянно анализируя ситуацию;

9. Вместе с дополнительным соглашением о предоставлением скидки прописываем право одностороннего расторжения договора Арендодателем по тем договорам, где оно было исключено.

 

Необходимо также упомянуть, что общаясь с арендаторами из списка «в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», мы столкнулись с явным «шантажом» с их стороны со ссылкой на Постановление правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Поэтому хотим обратить внимание Арендодателей:

 

Постановление носит рекомендательный характер!

В соответствии с Постановлением арендаторам предлагают не скидку или отмену арендной платы, а отсрочку ее оплаты, соответственно у них будет накапливаться задолженность, и для самих арендаторов лучше договориться с Вами путем пересмотра коммерческих условий на 1-3 месяца!   

 

Ну и наконец, стоит отметить, что часть арендаторов, к сожалению, воспользовались ситуацией и также обратились за скидкой, несмотря на не изменившиеся, а даже возросшие финансовые показатели. У нас есть письма от сетевых продуктовых «магазинов у дома», аптек, пивных магазинов и т.д. Именно поэтому важна грамотная аналитика, глубокое понимание ситуации каждого отдельного арендатора и персональное принятие решения по каждому из них.

Проведя тщательное рассмотрение писем от арендаторов в соответствии с приведенным выше алгоритмом, собственники коммерческой недвижимости на управляемых TOP Broker объектах коммерческой недвижимости сформировали свои ответные предложения.