23 ноября 2020

Сейчас, как и во все кризисные времена, особенно актуален вопрос реконцепции объектов коммерческой недвижимости. 

Почему? Потому что разные сектора экономики по-разному реагируют на кризис. Какие-то группы арендаторов медленно, но верно идут ко дну, а другие, наоборот, находят точки роста и чувствуют себя в объятьях кризиса великолепно и платят высокие ставки аренды!  

Поэтому если в кризис у вас появились проблемы с недвижимостью, рекомендуем Вам внимательно изучить ситуацию на рынке и понять, а стоит ли продолжать сдавать помещение в сложившемся годами формате (банковскому сектору/ресторану без собственной доставки/детскому развлекательному и прочее)? Или есть возможность сдать его более выгодно эффективно работающим арендаторам? Чтобы Вам проще было ответить на эти вопросы по своему помещению, предлагаем вам наш кейс конца 2015 года  по актуальной тогда и сейчас теме «реконцепция банковского помещения». 

Стартовая позиция:

Помещение общей площадью 1281,9 кв.м. в двух этажах (1, цоколь) целиком передано в аренду известному российскому банку. Ставка аренды «по кругу» выше среднерыночной в локации, но соответствует средней «банковской» для центра города Волгограда описываемого года.  Банк уведомляет Собственника о расторжении договора в одностороннем порядке после 5 лет плодотворного сотрудничества.

Проблема, с которой к нам обратился собственник:

Найти стабильного крупного арендатора на помещение, желательно из банковского сектора со схожей экономикой аренды. К собственнику уже обращались напрямую менеджеры по развитию нескольких федеральных продуктовых сетей, но предлагаемые ими максимальные ставки в два раза ниже «банковских», на что собственник пока не готов.

Что было сделано:

Мы тщательно изучили локацию объекта, чтобы понять «Кто его основные потенциальные клиенты?» «Каково их количество (трафик) и качество?», детально рассмотрели параметры объекта и составили список всех возможных форматов его развития. В результате финального анализа было выделено два наилучших формата развития объекта: реконцепция в торговую зону (предлагаемая нами) или дальнейшая реализация в существующем формате в банковском секторе (как изначально настаивал Собственник).

Определившись с возможными форматами объекта недвижимости, мы исследовали и проанализировали конкурентов по каждому из них. В рамках анализа мы также выявили список базовых товарных групп для реконцепции, которые помогут превратить помещение в успешную торговую зону.

Далее по двум наилучшим форматам мы провели тестирование спроса (на нашем языке предброкеридж). Т.е. мы протестировали интерес крупнейших сетевых операторов по списку выявленных товарных групп для варианта реконцепции и интерес среди банковского сектора. В результате мы увидели отсутствие заинтересованности среди банков к аренде помещения с требуемой нам экономикой и составили список возможных якорных операторов, который подтвердили интерес к проекту. Таким образом, собственником была принята предложенная нами реконцепция помещения в торговую зону.

Перед нами стояла непростая задача – каким образом сохранить собственнику привычный доход от помещения, который он получал, сдавая его банку? Эта проблема была решена путем создания максимально востребованного для данной локации пула арендаторов и изменения планировочных решений объекта (разделения его на 5 отдельных частей) с разной экономикой. 

Результат:

При помощи грамотно проведенной реконцепции  в течение нескольких месяцев был создан высокодоходный  объект торговой недвижимости! Все арендаторы подписанного пула крепко стоят на своих местах уже более 4 лет, а у собственника ежемесячно пополняется база заявок на возможную будущую ротацию! 

Подробнее о Реконцепции на сайте www.топброкер.рф в разделе УСЛУГИ.

Ирина Смолина

Консультант по управлению коммерческой недвижимостью,

маркетолог, брокер и

CEO консалтинговой компании TOP Broker