Как поднять аренду до рыночного уровня и внести нужные вам коррективы в договор аренды "севшего вам на шею" существующего арендатора

 

Ко мне обратился Александр с просьбой заменить «севшего на шею арендатора». 

Александр - собственник нежилого помещения в сформированной торговой зоне с активным пешеходным трафиком. Уже более 10 лет это помещение у него арендует крупная обувная сеть. Последние 3 года сеть ежегодно просит о снижении арендной ставки, а с момента начала пандемии случаи задержи арендных/коммунальных платежей стали такой же нормой, как и ежемесячные просьбы о снижении арендной платы. Помимо этого, Арендатор в течение последних 5 лет не проводит текущий ремонт помещения, не следит за состоянием вывесок/фасада/торгового оборудования, которые изрядно обветшали. При этом ставка аренды у существующего арендатора, как позднее подтвердил анализ, ниже рыночной минимум на 20%!

Александр со своим усевшимся на шею арендатором - не единичный случай, а, наоборот, самый типичный наш клиент. Осенью прошлого года я даже писала статью на эту тему - «Сначала скажите «НЕТ»! 

 

Итак, кратко, что было нами сделано:
- Проанализировали ситуацию в локации размещения помещения и сам объект;
- Через свои каналы узнали обстановку в компании арендатора и ее планы на ближайшее будущее;
- Провели предброкеридж объекта, оценили спрос и реальную рыночную ставку по помещению;
- Нашли альтернативу существующему арендатору и получили от него BTS (письмо о намерениях) с согласованной суммой арендных платежей на 20% выше, чем была;
- Написали существующему арендатору отказ от продления договора, т.к. как раз подходил срок (если срок вашего договора еще не завершается, читайте в статье, что еще можно сделать);
- Как только арендатор получил от нас официальный отказ о продлении коммерческих отношений, его отношение к арендуемому объекту, своим обязанностям по договору кардинально изменились! Существующий арендатор согласовал: продление договора на новый срок с учетом увеличения арендной платы на 20%, текущий ремонт внутри помещения, замену вывесок и обветшалого торгового оборудования, внесение нужных нам корректив в договор аренды, включая обеспечительный платеж, который бы не вернулся ему, в случае расторжения договора ранее 11 месяцев.
- Таким образом, у собственника появился выбор: остаться с существующем партнером на нужных ему условиях или подписать договор с новым арендатором. Чтобы избежать выпадения арендных платежей он предпочел первый вариант. Прошел год, прежний арендатор не жалуется, хорошо торгует, и мы желаем нашему клиенту стабильного арендного дохода!  

 

У вас похожая с Александром ситуация? Попробуйте по описанным выше шагам использовать наш кейс! Если найдете достойную замену существующему арендатору, смело говорите «НЕТ», и у вас все получится!

 

Ирина Смолина

Консультант по управлению коммерческой недвижимостью,

маркетолог, брокер и

CEO консалтинговой компании TOP Broker