Договор аренды нежилого помещения.
На что обратить внимание Арендодателю.
12 ноября 2020
"Прибыльная недвижимость". Яндекс Дзен
Найти хорошего Арендатора – это только 50% успеха, важно суметь с ним договориться на обоюдно выгодных условиях!
В эпоху «рынка Арендатора» зачастую используются шаблоны договоров именно Арендаторов. При этом часто происходит, что Арендодатель, увидев в нем удовлетворяющее его сочетание таких параметров, как арендная ставка, срок, индексация, не глядя подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендатора, т.к. договор может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для Арендодателя.
Поэтому давайте разбираться, на что в шаблоне арендатора необходимо обратить внимание, чтобы не прогадать.
Итак, открываем ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, а именно «Обязанности Арендодателя», и, как правило, первым делом натыкаемся на расхожую по большинству договоров сейчас фразу:
«В случае аварии, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий.
Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы и коммунальных платежей».
По сути, на Арендодателя перекладывают всю возможную ответственность. Мы с этим не согласны, поэтому добавляем поправку:
«В случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий происшедших в Помещении, в том числе и не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. Арендодатель не несет ответственности за причинение ущерба имуществу Арендатора по вине третьих лиц. Арендатор обязуется возместить любой ущерб, нанесенный Арендатором и (или) лицами, действующими в интересах Арендатора, Помещению, а также установленным в них принадлежностям и приспособлениям».
Почувствуйте разницу и смело правьте этот пункт.
Далее смотрим Обязанности Арендатора и внимательно ищем похожие фразы:
«Содержать арендуемое Помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС; в своей деятельности соблюдать требования противопожарной безопасности. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического электротехнического, и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю».
Нам этого явно недостаточно, поэтому обязательно уточняем и дополняем формулировку, предложенную Арендатором:
«…Самостоятельно содержать в исправном виде и регулярно производить уборку входной группы, фасада и прилегающей к Помещению территории. Также самостоятельно и за свой счет принимать необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого Помещения: водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д.».
Переходим в Права Арендатора, здесь Арендаторы любят изящно добавлять две фразы:
«В случае досрочного прекращения Договора аренды, Арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по перепланировкам, текущему (косметическому) ремонту, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений».
«Получать возмещение стоимости неотделимых без вреда улучшений помещений после прекращения срока действия настоящего Договора (после проведения таких улучшений)».
Конечно, мы такие пункты удаляем! Если упираются по первой фразе, максимально уточняем, «только в случае одностороннего отказа Арендодателя без нарушения условий договора Арендатором», но вторую безапелляционно!
Также советуем сразу прописать список всех улучшений, которые вы с Арендатором договоритесь считать неотделимыми, чтобы избежать того, что после прекращения договора они передадут вам голые стены без потолка, освещения, проводки и дверей (бывает и такое)!
Открываем раздел ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ, и здесь нас тоже часто ждут несколько завуалированных сюрпризов. Например, многие федеральные дискаунтеры периодически удивляют нас фразой:
«Арендатор не несет никаких затрат, связанных с содержанием помещения, данные затраты включены в размер ежемесячной арендной платы. Платежи за кап.ремонт общего имущества (если применимо) оплачивает Арендодатель».
Если изначально Вами согласованы коммунальные платежи отдельно, исправляем.
Далее самое интересное – Индексация! Прочтите, как вам такой пункт, предложенный Арендатором:
«Изменение размера арендной платы возможно по соглашению Сторон не чаще одного раза в год и не более, чем на 12% от существующей арендной ставки. Изменение размера арендной платы возможно не ранее, чем по истечении первых 12-ти месяцев аренды. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору».
На первый взгляд неплохо, неправда ли? Еще и процент какой огромный согласовали, молодцы, но... Есть одно большое НО – «по соглашению Сторон». Арендатор по факту может никогда не согласиться, у него всегда будет находиться причина отказать вам в индексации! Поэтому исключаем эту фразу, что они очень сложно пропускают, либо просим заменить на вашу формулировку:
«Размер арендной платы по настоящему Договору может изменяться Арендодателем в случае изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на стоимость аренды, но не более, чем на 5% (Пять процентов) от действующего размера арендной платы. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, начиная со второго года с момента подписания Акта приема-передачи Помещения. О таком изменении Арендодатель сообщает Арендатору не позднее чем за 30 дней до вступления в силу такого изменения».
Пусть Арендатор лучше согласует небольшой процент индексации (5-7%), но обязательный!
Переходим к ПОРЯДКУ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА. Здесь обратите внимание, чтобы в вашем договоре была прописана возможность одностороннего отказа Арендодателя от договора в случае нарушения его условий Арендатором. Обычно они ее опускают или в лучшем случае прописывают ее следующей фразой:
«5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению в следующих случаях:
5.3.1. Если Арендатор пользуется помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора.
5.3.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещений при этом под существенным ухудшением понимается: нарушение целостности капитальных стен и перегородок, несанкционированное изменение инженерных сетей в Помещении.
5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного п.3.3 настоящего Договора срока очередного платежа».
Извините, партнеры-Арендаторы, так долго мы ждать не готовы! Заменяем:
«Если Арендатор однократно не внес Арендную плату в установленный Договором срок, если задолженность не оплачена Арендатором в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего письменного требования Арендодателя (не зависимо от последующего погашения долга) влечет досрочное внесудебное расторжение Договора. Об одностороннем отказе от исполнения Договора Арендодатель письменно уведомляет Арендатора. По истечении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя Договор считается расторгнутым».
Помимо этого, при подписании договора просчитайте временной график с момента подписания договора до момента передачи помещения и обязательно укажите согласованную с Арендатором дату передачи в договоре, т.к. подписание договора с «пустой» (плавающей) датой Акта приема-передачи может привести к выпадению арендного дохода.
Желаем вам стабильного высокого арендного дохода!
Ирина Смолина
Консультант по управлению коммерческой недвижимостью,
маркетолог, брокер и
CEO консалтинговой компании TOP Broker